장기임대주택 보유시 거주주택 특례와 관련한 거주주택의 거주기간 계산

「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것입니다(직전거주주택보유주택의 경우에는 같은 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말함). 1. 사실관계 - 갑은 1998.8.15. 서울 은평구에 소재하는 A아파트를 취득하여 17년 동안 거주하다 가 2015.10.17. 양도(284백만원) - 한편, 갑은 2011.1.25. 경기도 고양시 일산동구에 소재하는 B아파트를 선착순으로 분양(656백만원)받아 임대하다가 2015.4.27. 관 할 구청에 주택임대업자로 등록 및 2015.5.15. 관할 세무서에 주택임대업자로 사업자등록(B아파트의 2015.1.1. 기준공동주택 공시가격은 384백만원임) 2. 질의내용 - 갑이 취득 후 2년 이상 거주한 A아파트에 대해서 소득세법시행령 제155조 제19항 에 따른 거주주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(거주주택의 거주기간을 계산할 때 B아파트 임대등록 전에 거주한 기간을 통산하는지 여부) 3. 관련법령 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. ․ 2. 생략 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. ~ 3. 생략 ② ~ ⑩ 생략 ⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ <18> 생략 <19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충 족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직 전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2013. 2. 15. 개정) 1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업 자 등록 및 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거 주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주 택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 <20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <21> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기 임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한 다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. 1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액 2. 임대기간요건 산정특례 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기 획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. (2012. 2. 2. 개정) 나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이 라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주 택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하 지 아니한다. <22> 제19항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하 여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 「임대 주택법 시행령」 제8조 제2항 에 따른 임대사업자 등록증 2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본 4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당 하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계 산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등 록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자 가 임대주택으로 등 록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장 기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동 조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임 대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준 시 가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에 는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-96, 2012.02.13. [ 회 신 ] 「소득세법 시행령」 제155조제19항 에 따른 거주주택의 비과세 특례를 적용함에 있어 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것 입니다(다만, 직 전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자 로 등록한 날 이후의 거주기간으로 계산함) [사실관계] - 甲은 2년 전에 A주택(시가 약 1억원, 국민주택)을 취득하여 거주하고 있음 - 甲은 B주택을 취득하여 임대사업자로 등록하고 임대기간 중 거주주택(A)을 양도 하고자 함 [질의내용] - 「소득세법 시행령」 제155조제19항 에 따른 거주주택(A) 1세대1주택 비과세 특례 와 관련하여 거주기간 요건(2년 이상)을 판단할 때 B주택을 임대주택으로 등 록하기 전에 거주한 기간(2010년˜2011년)을 통산하는지 여부 ○ 부동산거래관리과-50, 2012.01.25. 1. 「소득세법 시행령」 제155조제19항 에 따른 거주주택의 비과세 특례를 적용함 에 있어 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것 입니다(다만, 직 전 거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등 록한 날 이후의 거주기간으로 계산함). 2. 귀 질의2의 경우 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간이 7년이상 8 년미만인 주택의 공제율은 100분의 21을 적용하는 것입니다.